مقاله بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه) در 67 صفحه ورد قابل ویرایش
مقدمه:
مبحث اجاره اماکن مسکونی و همچنین اجاره و سرقفلی اماکن تجاری بحثی‌ست که قدمت دیرینه دارد و در جای خود با توجه به پیشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تکالیف جدید در هر دوره جزء مسائل بسیار مهم اجتماعی بوده که به دلیل اهمیتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده.
و امروز هم اینجانب به عنوان یک دانشجوی حقوقی موظفم اطلاعات کاملی در این زمینه که از موضوعات روز است داشته باشم. سؤالات زیادی ذهنم را پر کرده بود، من جمله اینکه وضعیت سرقفلی و یا اجاره مسکن در صورت انتقال آنها توسط موجر و یا مستأجر به دیگری به چه صورت خواهد بود قطعاً برای رعایت هر چه بهتر نظم عمومی باید در جامعه به این مسائل توجه شود به دلیل طرح چنین سؤالاتی در ذهنم بود که رو به سوی نوشتن پروژه تحقیقاتی با این عنوان آوردم.
فصل اول: انتقال عین مسکونی مستأجره
در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه‌ای وارد نمی‌شود و او صاحب اختیار عین ملک است و می‌تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشه‌ای به قرارداد اجاره وارد آید و در این مورد مستأجر نمی‌تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن:
قراردادی را که موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی‌ست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستأجره هیچ خدشه‌ای در استفاده مستأجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی‌کند.
گفتار اول:
در باب اجاره:
به موجب ماده: 466 ق.م: «اجاره عقدی‌ست که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»
مادة 467 ق.م: مورد اجاره ممکن‌ست اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
اجاره عقدی‌ست لازم و طرفین آن موجر (مالک) مستأجر (اجاره کننده) می‌باشند. اجاره می‌تواند در مورد اشیاء باشد مانند اینکه وسیله‌ای را اجاره کنیم یا در مورد حیوان باشد و یا انسان، که البته امروزه خود انسان را اجاره نمی‌کنند بلکه منفعتی که از فکر کار و خدمت او بر‌می‌آید را اجاره می‌کنند. در این تحقیق در مورد اجارة ملک صحبت شده چه بصورت مسکونی و چه بصورت تجاری البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پیش زمینه‌ای برای تحقیق است چرا که در این تحقیق چگونگی انتقال عین مستأجره را بررسی می‌کنیم که یقیناً باید اطلاعاتی در مورد عقد اجاره داشته باشیم تا بتوانیم به این موضوع بپردازیم.
الف: خصوصیات قرارداد اجاره:
1- تعریف اجاره: «اجاره به زبان ساده عبارت از اینست که شخصی از مال یا حیوان یا خدمت دیگری منفعت ببرد و در مقابل این منفعت مبلغی به عنوان کرایه یا مال‌الاجاره به صاحب مال بپردازد.»[1]
در قانون تعدیل مال‌الاجاره مصوب 1317 و مقررات بعدی از اجاره تعریفی نشده است شاید به این علت از تعریف آن صرف‌نظر گردیده که اجاره از جمله اعمال حقوقی متداول بین مردم است و تقریباً همه با آن آشنایی دارند و مفهوم آن را درک می‌کند و به احتمال زیاد علت این بوده است که قانون مدنی قبل از تصویب قوانین مربوط به روابط مالک و مستأجر عقد اجاره را تعریف کرده و لزومی برای تعریف مجدد آن احساس نشده است.
قانون مدنی ایرانی در ماده 466 اجاره را عقدی می‌داند که به موجب آن موجر خانه یا مغازه یا حیوان و یا اشیاء دیگری را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد، تا از منافع آنها استفاده کند، البته مستأجر بطور مجانی از مورد اجاره استفاده نمی‌کند بلکه در مقابل متعهد می‌شود مالی را که معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولی که مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره می‌پردازد ممکن‌ست یکجا یا بطور ماهانه یا سالانه یا بیشتر باشد، این مبلغ را مال‌الاجاره یا اجاره‌بها می‌نامند.
اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر می‌نامند و مورد اجاره در زبان حقوقی «عین مستأجره» نامیده می‌شود حال که معلوم شد اجاره قراردادی‌ست که بین موجر و مستأجر منعقد می‌گردد، باید طرفین قرارداد واجد شرایط خاصی باشند تا بتوانند این عقد را بوجود آورند. از جمله این شرایط اینست که موجر و مستأجر اهلیت داشته باشند یعنی عاقل و بالغ و رشید باشند و اگر این اوصاف را نداشته باشند عقد اجاره نادرست خواهد بود.
بنابراین اگر کسی عاقل نباشد، چون اراده ندارد و مطالبی را که بیان می‌کند از روی شعور و تصمیم صحیح نیست نمی‌تواند موجر یا مستأجر بشود و اگر طرف عقد قرار گیرد آن عقد بوجود نمی‌آید و اگر سند اجاره‌ای را مجنون در حال داشتن جنون امضاء کرده باشد آن سند اعتباری ندارد و اثری از نظر حقوقی بر آن بار نمی‌شود.
شخص نابالغ یعنی صغیر و طفل هم اگر طرف عقد اجاره قرار بگیرد چون فاقد اجاره است آن عقد باطل است. صغیر یا طفل یا نابالغ به کسی گفته می‌شود که به سن معینی که سن بلوغ نامیده می‌شود، نرسیده باشد که این سن در حال حاضر در دختر 9 سال تمام قمری و در پسر 15 سال تمام قمری‌ست.
3- عدم تغییر مصرف مورد اجاره:
یکی از وظایف مستأجر اینست که از مورد اجاره همان استفاده ای را بکند که در قرارداد اجاره مقرر شده است بنابراین مستأجر حق ندارد محلی را که برای سکونت اجاره کرده تبدیل به فروشگاه نماید یا اگر مغازه ای را برای خرازی و فروش لوازم التحریر اجاره کرده است، نمی تواند آنرا به آهنگری یا تعمیرگاه اتومبیل تبدیل کند.
البته تبدیل و تغییر مصرف مورد اجاره خود از مصادیق تعدی و تفریط است. بنابراین مسئولیت مستأجر در صورت تغییر دادن مصرف مورد اجاره شبیه مسئولیت وی در تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره است.
ممکن است در قرارداد اجاره مصرف مورد اجاره مشخص نشده باشد، در این صورت مستأجر نمی تواند آزادانه و به هر نحو که مایل باشد در آن تصرف کند، بلکه باید با توسل به قرائن و اوضاع و احوال قصد مشترک طرفین قرارداد اجاره را تشخیص داد و احراز کرد که، منظور از اجاره استعمال مورد اجاره برای چه نوع انتفاع و چگونه مصرفی بوده است. مثلاً اگر خانه ای بدون قید و نوع مصرف به اجاره واگذار گردد، مستأجر حق ندارد آنرا به بیمارستان یا مدرسه اختصاص دهد.
در این زمینه ماده 490 قانون مدنی تعیین تکلیف کرده است. ماده 490 می‌گوید: «مستأجر باید اولا در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند، ثانیا عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید …»