پایان نامه بررسی عیب وآثار حقوقی آن درعقد اجاره درحقوق ایران ومصر
چکیده :
هدف اصلی ازاین پژوهش جمع آوری نظرات فقهاء وحقوقدانان راجع به مسأله عیب درموردمعامله وخیارعیب درتحلیلی منسجم می باشدکه دربرگیرنده قواعدعمومی مربوط به عیب و همچنین قواعد خاص آن درعقداجاره باشدبامطالعه تطبیقی درحقوق ایران ومصر؛ وهمچنین بایدمتذکرشوم که روشی که در این رساله مورد استفاده قرار می گیرد روش توصیفی تحلیلی است بطوری که ابتداء ماهیت وآثار حقوقی عیب درعقداجاره درحقوق ایران ومصر بررسی شده وسپس به تحلیل آنها پرداخته ام . شایان ذکراست که روشی که پژوهش براساس آن جمع آوری وتکمیل گردیده روش کتابخانه ای است که درآن به کتابخانه هاودانشگاه ها ومراکز پژوهشی مربوطه مراجعه شده وضمن فیش برداری ازمنابع اسنادی دیگر نیز استفاده شده است. به طورکلی به عنوان نتیجه می توان گفت که موضع حقوق ایران وحقوق مصر دربسیاری ازموارددرخصوص بحث رساله حاضرشبیه به هم می باشند، مگردرپاره موارد که ناشی از تاثیرحقوق ایران ازفقه شیعه وتاثیرحقوق مصرازحقوق فرانسه می باشد. ازجمله بحث مربوط به قبول ارش دراجاره درحقوق مصروعدم قبول آن درحقوق ایران وبحث مربوط به حدود تأثیرفسخ درحقوق مصروحقوق ایران که به نظرمی رسد دربعضی ازاین مواردحقوق ایران ودربعضی مواضع حقوق مصرمنطقی تربوده وبه عدالت نزدیکتراست . البته بایدبه این نکته اشاره کردکه منطقی تربودن یک قانون نسبت به قانون دیگربه سختی تشخیص داده می شود چراکه قانون ها ازعرف های یک محل، فرهنگ ملل وروابط بین افراد آن اجتماع نیز نشأت می گیرد درنهایت باید بیان شودکه تقریبا آنچه که به عنوان فرضیه مطرح گردید درنهایت وپس ازبررسی اثبات می گردد به این معنا که عیب به معنای خروج ازمقتضای ماهیت وخلقت اصله شیء رخ میدهد وعین مستاجره معیوب میشود.دراینصورت خیارعیب حادث میگردد.گاهی این خیاربااراده طرفین وگاهی به وسیله قانون ساقط میگردد. درمعامله عین کلی خیارعیب وجود ندارد وباتسلیم مصداق دیگر موضوع منتفی است. این موضوع در حقوق ایران ومصراندکی تفاوت دارد.
مقدمه :
1 طرح موضوع :
از زمانیکه روابط بشری هر روز شلوغ تر و اجتماعات پر رنگ تر شد و انسان با مفهوم قاعده و قانون خصوصا در روابط اقتصادی روزمره آشنا گردید ، لزوم بهره مندی از برخی الزامات در روابطش بسیار ضروری تر می نمود. این الزامات در پاره ای از موارد مربوط به اخلاقیات و در پاره دیگر جزوه الزامات ناشی از اجبار قاعده و قانون بود. حس اعتماد و پای بندی به اصول کلی درمعاملات امری اخلاقی و در عین حال امری است که قانون نیز آن را امضا نمود و هر ناهنجاری که این هنجار را زیر سوال می برد با برخورد قانون مواجه می شد. یکی از این ناهنجاری ها معیوب بودن معوّض در هر معامله ای بود. از ابتداپیدایش روابط اقتصادی انسان می بایست در قبال عوضی که می دهد معوض سالم و بی عیب دریافت نماید. این اصل از اصول اولیه ی معاملات از ابتدای پیدایش روابط اقتصادی در بین انسان ها بوده است. و یکی از وظایف اصلی قانون در تامین عدالت رفع مشکلات این چنینی در فضای کسب و کاروروابط قانونی افراد بوده و هست. معیوب بودن مورد معامله ، یکی از همان ناهنجاری هایی است که حس اعتماد اشخاص به سلامت معوض را مخدوش نموده و در قرار دادهای معوض و تملیکی ، علاوه بر خدشه به این حس اعتماد ، منجر به ورود ضرر و زیان هایی به طرف قرار داد می شود که از نظر عدالت و حقوق نابهنجار و غیر عادلانه است.
2 بیان مسئله :
اهمیت پرداختن به این موضوع و بررسی قواعد عمومی مربوط به عیب و پیش بینی ضمان ناشی از آن از نظر فقها ، قانون گذاران و حقوقدانان نیز پوشیده نبوده است و این امر هم در حقوق ایران و هم در حقوق مصر مورد توجه قرار گرفته و در قانون مدنی دو نظام حقوقی مزبور ، موادی به آن اختصاص یافته است. قواعد مربوط به عیب ، در برگیرنده کلیه عقود معوض و تملیکی بوده و از قواعد عمومی قرار داد ها می باشد که شامل عقد اجاره به عنوان یکی از عقود معوض نیز می شود ، مگر در مواردی که طبیعت و ماهیت عقد اجاره ، شرایط و ویژگی های خاص و گامی متفاوت را اقتضاء نماید.
شرایط خاص عقد اجاره باعث شده که حقوق دانان و فقها علاوه بر بررسی قواعد عمومی مربوط به عیب ، در عقد اجاره نیز مباحثی را به عیب و حدوث آن در عین مستاجره اختصاص داده و ضمان ناشی از آن را به طور جداگانه در این عقد بررسی نمایند ، ما نیز از این روش پیروی نموده و جهت بررسی حدوث عیب در عین مستاجره ، ابتدا به قواعد عمومی مربوط به عیب می پردازیم و سپس چگونگی اعمال این قواعد را در عقد اجاره ، براساس شرایط و ویژگی های خاص این عقد مورد بررسی قرار خواهیم داد.
3 ضرورت واهمیت تحقیق:
یکی از عقود بسیار مهم در قانون هر کشوری عقد اجاره است که شامل اجاره ی شی ، اجاره ی مرکب ، اجاره مسکن ، اجاره محل کسب ، حتی اجاره انسان به عنوان اجیر وسایر انواع عقد اجاره است می شود. دایره وسیع این نوع عقد باعث شده که فقها و حقوقدانان بسیاری اقدام به بررسی وجوه مختلف این نوع عقد نمایند و یکی از این وجوه ، بررسی عیب در عین مستاجره است که مطالب گسسته ای در کتب مختلف فقهی و حقوقی ایران و همچنین مباحث پراکنده ای در حقوق مصرباعنوان«ضمان عیوب مخفی مورد معامله»، باعث شد که این حقیر سعی در جمع آوری مطالب و مطابقت آنها در حقوق تطبیقی بین قانون ایران و مصر نمایم. از آن جایی که حقوق ایران برگرفته شده از متون فقهی فقه امامیه و حقوق مصر ناشی از حقوق فرانسه و برگرفته شده از متون فقهی اهل تسنن شاخه حنفی است ، امید است بتوانم شباهت ها و تفاوت های این موضوع را در این دو نوع فقه و حقوق مورد بررسی قرار داده و رساله ی قابل استفاده برای پویندگان مطالب علمی فراهم آورم.
4پیشینه موضوع :
در مورد مساله عیب و حدوث آن در عین مستاجره مطالب پراکنده ای در کتب مختلف فقهی و حقوقی مطرح شده ولی این که منحصرا به حدوث عیب در عین مستاجره پرداخته شده جز پایان نامه ای به دستم نرسید ولی از آنجا که با مطالعه پایان نامه ی مزبور متوجه شدم که مطلب فوق و در واقع موضوع فوق می تواند موضوع خوبی برای پایان نامه اینجانب باشد و با عنایت به این که در پایان نامه مطالعه شده ممکن است مطالبی در مورد عیب وحدوث آن در عین مستاجره بیان شده باشد و انصافا مطالب مورد بررسی قرار گرفته بسیار خوب طبقه بندی شده اند و قابل استفاده هستند ولی در باب حقوق تطبیقی بین حقوق ایران و مصر و یا سایر کشورها تحقیقات چندانی صورت نگرفته است. پس برآن شدم با کامل کردن تحقیقات اساتید و دانشجویانی که از مطالب آن ها خصوصا در پایان نامه مزبور بهره بردم قدم کوچکی در تکمیل تبیین این موضوع بردارم. البته شاید ذکر است که این موضوع یعنی حدوث عیب در عین مستاجره موضوع بسیطی است که هنوزقابلیت کار بسیار دارد و قدم کوچک این حقیر در ادامه تحقیقات اساتید و دانشجویان تنها ، تلاشی است که کودکان نوپا برای راه رفتن در آغازین تلاشهای خود برای پیمودن مسیر پر پیچ و خم زندگی می نمایند. امید است که این رساله ی تحقیقاتی با تمامی عیوب و کاستی هایی که دارد مورد عنایت اساتد و دانشجویان آینده قرار بگیرد و تلاش این جانب صدقات جاریه ای شود که هر چند کم اما راهگشای آیندگان گردد.
فهرست مطالب :
فصل اول کلیات(تعاریف ومفاهیم) 8
مبحث اول ماهیت وویژگی های عقداجاره 8
گفتار اول مفهوم وتعریف اجاره 8
گفتار دوم ویژگی های عقداجاره 12
الف لازم بودن عقداجاره 12
ب تملیکی،معوض وموقت بودن اجاره 15
مبحث دوم موضوع عقداجاره وشرایط آن17
گفتار اول موضوع عقداجاره 17
الفمنفعت 17
باجرت 20
گفتاردوم شرایط عین مورداجاره 23
الف لزوم بقای عین دربرابرانتفاع 24
ب موجودبودن 26
ج قدرت برتسلیم ومشروع بودن منفعت 27
د معلوم ومعین بودن 32
فصل دوم عیب وضمان عمومی مربوط به آن 37
مبحث اول مفهوم واقسام عیب 38
گفتار اول مفهوم وماهیت عیب 38
الفمفهوم عیب 38
ب ماهیت وتعریف عیب 40
بنداول عیب، خروج ازمقتضای ماهیت وخلقت اصلیه شیء 41
بند دوم تعریف عیب بامعیارمادی 42
بند سوم تعریف عیب با معیارشخصی 43
بند چهارم مفهوم نسبی عیب 44
گفتار دوم– اقسام عیب 46
الفعیب حادث وقدیم 46
ب عیب خفی وظاهر 49
مبحث دوم ضمان عمومی ناشی ازعیب 51
گفتاراول ثبوت خیارعیب 52
الف مفهوم خیارعیب ومبانی آن 53
بنداول مفهوم خیارعیب 53بند دوم مبانی خیارعیب 56
12) اعتماد به اصاله الصحه وحکومت اراده 58
22) جبران ضررولزوم تعادل عوضین درقرارداد 61
ب طبیعت وزمان ایجاد خیار 62
بنداول طبیعت خیار 62
11)حق بودن خیار 62
21)ضمانت اجرای حق بودن خیار 65
بند دوم زمان ایجاد خیارعیب 66
ج شرایط ثبوت خیارعیب 68
بنداول – شرایط مربوط به عقد 68
11)لازم بودن 68
21)معوض وتملیکی بودن 69
بند دوم – شرط مربوط به موردمعامله 70
بند سوم شرایط عیب موجب خیار 71
13) سابق ومخفی بودن عیب 71
23)مؤثربودن عیب 73
آثاراجرای خیارعیب 74
بند اول فسخ عقد(آثاروموانع آن) 75
11)انحلال وعقد وبازگشت آثارگذشته 76
21) وضع تصرفات، منافع ونماآت پیش ازفسخ 77
31) موانع فسخ 81
1) تلف مال معیوب 83
2) انتقال مال معیوب 84
3) تغییرمال معیوب 88
4) حدوث عیب جدید 89
5) تبعیض درعقد،مانع فسخ 91
بند دوم مطالبه ارش 92
12) ماهیت ومبنای ارش 93
112) ارش به عنوان جزء ثمن دربرابر وصف سلامت مورد معامله 93
212)ارش طریقی احتیاطی درصورت تعذر فسخ 94
312)ارش نوعی غرامت 95
2 2)تعیین ارش 97
ه مسقطات خیارعیب 98
بند اول اسقاط صریح یاضمنی خیار 99
بند دوم تبری ازعیوب 103
بند سوم زوال عیب پیش ازاعمال خیار 105
بند چهارم اهمال دراجرای خیار 106
گفتاردوم ضمان ناشی ازعیب درمواردخاص 109
الف) الزام به تسلیم مصداق سالم موضوع معامله 110
ب) بطلان عقد دراثرحدوث عیب 111
ج) ضمان نسبت به زیانهای ناشی ازعیوب مورد معامله 113
فصل سوم عیب درمورداجاره وآثارآن 114
مبحث اول مفهوم عیب درعقداجاره 115
گفتاراول نظریه عدم امکان وجود عیب درمنفعت 116
گفتاردوم – عیب درعقداجاره به مفهوم عیب درعین مستأجره، مؤثردرمنافع 117
مبحث دوم آثارحدوث عیب درعین مستأجره 119
گفتاراول ثبوت خیارعیب 119
الف) مقصودازخیارعیب دراجاره 120
بنداول نظریه پذیرش ارش دراجاره 121
بند دوم نظریه عدم پذیرش ارش دراجاره 121
بند سومعدم لزوم سابق بودن عیب دراجاره 123
ب) شرایط عیب موجب خیار در اجاره 126
بند اول – لزوم مخفی بودن عیب 126
بند دوم – لزوم موثر بودن عیب 127
ج) اثرفسخ دراجاره 129
گفتاردوم الزام موجربه رفع عیب ویاتسلیم مصداق سالم عین مستأجره 132
الف) الزام موجربه رفع عیب 132
ب) الزام موجربه تسلیم مصداق سالم عین مستأجره 134
گفتارسوم بطلان عقد دراثرحدوث عیب 136
الف) شرایط بطلان عقد دراثرحدوث عیب 136
بند اول عیب موجب خروج عین مستأجره ازقابلیت انتفاع 137
بند دومعدم امکان رفع عیب 138
بند سوم معین بودن عین مستأجره 139
ب) اثربطلان عقدناشی ازحدوث عیب 139
بند اول حدوث عیب موجب بطلان قبل ازعقد یاقبض عین مستأجره 140
بند دوم حدوث عیب موجب بطلان، بعدازعقد ودراثناء اجاره 141
گفتار چهارم ضمان موجرنسبت به زیانهای ناشی ازعیوب عین مستأجره 143
نتیجه گیری 145
منابع 152